こんにちは！masa(@kabumasa4)です。
2022年10月に自身4棟目となるアパートを決済しました！
1棟目、2棟目、3棟目までは兵庫県に戸建てを購入していましたが、今回の4棟目は新潟県新潟市に木造のアパートを購入となりました！この記事では、4棟目物件の物件リサーチ～リフォーム前の詳細を語らせて頂きます！
保有物件の購入体験談はこちらをご覧ください！
目次
中々見つからない一棟アパート…
3棟目の戸建て購入以降、兵庫県内で利回り20％以上の築古一棟物件を探し続けていました。
しかし、兵庫県でここまでの利回りのアパートは殆ど出てきません…
毎日最低２回は楽街や地場不動産のネットをチェックしている私が言っていますので、兵庫県内ではそう簡単にはでてこないと思います。(再建築不可などは除きますが…)
そこで4棟目の物件購入にあたり、リサーチの範囲を広げてみることにしました。
新潟県はもともと私も地縁がある土地で、かねてから注目していました。
masaが地域選定するにあたり、最低限チェックするポイント
地方で選定するにしろ、ある程度地域を絞っていくのがいいのではないでしょうか。
(いけてる物件は地場不動産屋の広告や担当から回して貰えることが多いです)
さて、masaが地域選定するにあたり、最低限チェックするポイントは以下の5つです。
自分が好きな地域であること(地縁があればベスト)
オーナー業を行う上でその土地へ向かうことが沢山あります。
物件調査、引き渡し、DIY、リフォーム打ち合わせ、客付け周りなどなど…
こんな時に向かうのが億劫な土地は行く気が起きませんよね。
どうせならその土地に親戚がいたり、楽しい観光地があったり、美味しいご当地飯があったり(大事)。
その土地に愛着があれば、緊急事態でも始発でも苦なく行けるだろうというのがmasaの考えです。
人口減少が比較的緩やかな地域であること
そもそも地方×不動産投資は間違い？？
masaが行う不動産投資は利回り20％以上を確保するために地方都市に限定しています。
一方で日本全国で見てみると中心都市以外の人口は年々減っていることは事実です。
また、下記の図を見て分かる通り、日本の人口は2010年あたりでピークアウトしており、現在も人口は年々減り続けています。
よく勘違いされている方がいますが、地方×不動産投資事業は一見ターゲティングを間違えている投資と言えます。
考えてみてください。
人口が減る＝需要が減る日本で・更には地方から都心へ人が移動している現代で地方都市をターゲティングすることはナンセンスだと思いませんか？
なぜ地方に絞って物件を探すのか
そんな中でもなぜ地方で物件を探す投資手法を信じているのでしょうか？
①人口が減り続ける地方都市でも場所を選べば需要は常にある
②銀行が融資してくれ、適正なイールドギャップが取れる
③地方投資はライバルが少ない
この３つにつきると思います。長くなりますので、別の記事で書こうと思います。
そんな中でどの地方を選定するのか
上記のグラフからみて分かる通り、地方都市と言ってもかなり人口に偏りがあることが分かります。
中心都市の東京・大阪とその周辺都市に人口が集中していることが分かりますね。
その土地の周辺を歩いて、借り手のイメージできる地域であること
masaはこの点を結構大事にしています。
不動産の仲介さんと会う１時間前に物件の近所に入り、1時間ほど散歩します。
その際に、商業施設(イオン/イトーヨーカドーetc…)、コンビニ、小中学校、周辺企業などを見てみるようにしています。
例えば4人家族向けの２LDK物件であれば
・最悪でも車で20分程度のところに商業施設が欲しい
・子供を通わせる為にはこの学区の学校まで徒歩15分圏内がいい
…
等々色々と想像を膨らませてみます。
あくまで、これは自分が立てた仮説ですので不動産仲介の担当者さんと答え合わせをしてみます。
不動産仲介会社の方は売って手数料を稼ぐのが仕事ですので、調子のいいことを言われることが多いですが思わぬ質問にビックリされることも多いですよ！
売却の出口が見える地域
これも大切です。
別の記事でも書いておりますが、不動産投資で一番お金が生みだされる瞬間は”売却”です。
月々の家賃収入はあくまでも副収入であり、売却時に圧倒的な利益を生み出すことを意識しています。
一番利幅が出る瞬間が売却なのであれば、いくら家賃収入が安定的に入ってきても売り手のつかない地域に物件購入をすることはナンセンスだと考えています。
masaは売却時に利回り15％程度で売れる地域を目安にしています。
(この15％というのは中々絶妙なポイントというのは物件を購入～売却すればわかると思います)
ヤモリの学校でもその大切さを説いていますので、是非一度ご覧ください！
なんと言っても最後は地場不動産屋へヒヤリング
いくら上記の地域に該当したといっても地場不動産屋で５人中２人がNOと言えば、masaは購入を諦めます。
地元の客付け会社さんの意見は絶対です。普段別の地域に住んでいる土地勘もない若造の予想の1000倍あてになります。
自分の意見を妄信して、物件に惚れ込むと痛い目にあいますよ…
地場不動産屋で半年間眠っていたお宝物件を発見
上記をもとに新潟県の需要調査を行い、人口減少の少ない中心地に絞って調査を行いました。
楽街で別物件の問い合わせを行っていましたが、そこの不動産屋サイトを辿ると、興味深い物件を見つけました。物件のスペックはこちら
- 築年数 築33年
- 構造 木造
- 部屋数 16部屋
- 入居率 37% (6/16部屋)
- 敷地内駐車場 6台 (近隣駐車場10台程度空きあり)
- 土地値2,500万/建物1,500万くらい
不動産会社へヒヤリング後、内見＆融資申し込み
この物件の内見へ向かった日には計３棟の内見に行ったのですが、最後に見たのがこのアパートでした。
もともと4,000万円で売りに出ておりました。売り主は資産家の方で売却理由は「現金化を急ぐ為」でした。
なんと30％ OFFの価格交渉に成功！
『仲介さん、この物件2500万なら買います！と売主様へお伝えください！』と言い残して新潟から東京へと帰りの新幹線に乗りました。
まず最初の回答は4000万から3900万であれば、、、という渋い回答でした。
そこでお手紙作戦にでることにしました。
お手紙の内容としては…下記のような内容です。
- この物件を心から気に入った
- 地方で不動産事業を行っており、ここ新潟でも事業を拡大していきたい
- まだ26歳でこの物件を期に不動産投資家として飛躍していきたい
- 融資が仮審査まで通っており、買付の金額であれば買えそう
諸々交渉の結果、1100万円引きの2800万まで値下げ頂けることになりました！
融資も本審査まで無事に下記の条件で通過しました！
融資条件
- 融資額 :2,920万
- 金利 :2.575%
- 返済期間:20年
- 返済比率:28%
これから300万程度でリフォームをかけて繁忙期の３月に向けて満室を目指していきます！
リフォームの様子についても更新していきますので、是非更新お待ちください！
instagramのストーリーも更新していきますので、是非フォローお願いします！
https://www.instagram.com/kabumasahudousan/
それでは！
