こんにちは！masa(@kabumasa4)です！
本日は兵庫県に購入した一棟目物件の最新状況を書いていきます！
1棟目購入の体験期に関しては下記記事をご参照ください。
目次
ついに客付けが決まったよ！って話
ついに待ちに待った客付け申し込みが入りました！
当初、4.9万/月での募集でしたが4.5万/月での交渉が入りました。そして、その変わりに礼金を２か月分頂くことになりました。
というのも、今回決定頂いたお客様は法人契約で社宅の規定でMAX4.5万円/月という規定があったみたいです。
4.9万で募集してリフォーム後利回り20％を目指していたこともあり、4.7万では19％を割り込んでしまいます。
正直かなり迷いましたが、４か月の空室もあり手を打つことにしました。
めでたく、1棟目戸建て客付け終了！
中々空室が埋まらない苦悩の日々
客付け決定まで４か月、計16組の方に内見頂きました。
もともと賃貸需要が強い地域を選んだこともあり、引き合いの数についてはかなりの件数を頂きました。
賃貸需要については、地域の不動産仲介会社さん6店舗にヒヤリングを重ね地域の戸建て需要を把握しました。
客付けから４か月、内見数は増えていきますが中々契約にまで至りません…。
この期間が死ぬほどしんどかった…
社会人2年目までに死ぬ思いで節約して、購入とリフォーム費用を捻出しました。
一棟目なこともあり、お金を若干かけすぎてリフォームしましたが来る日も来る日も契約が決まりません…。
客付けが埋まらない理由について個人的に色々と悩んでいた時の記事がこちら！
なぜ４か月も空室が続いてしまったのか
４か月も空室が続いてしまった原因を下記２つに分類して考えます。
内的要因の分析
まず、内的要因つまり物件そのものの魅力についての分析になります。
- 1番最初に思いつく原因と言えば、駐車場が敷地内になく車を使用する場合は近隣駐車場になってしまうことです。masaが物件を購入した地域に関しては車が1人あたり１台は必須な地域でした。16組のうち、３組ほどは駐車場がないことがネックになっていたようです。
- 次にターゲティングです。この物件に「どの客層に住んで貰いたいのか？」という視点でのリフォームを考えていませんでした。正直、自己満足で行ってしまったリフォーム部分もありました。リフォーム費用を下げれば、リフォーム後利回り20％の基準が下がり家賃を適正に近づけることができたのでは？と思います。
- 最後にやはり家賃設定のミスではないでしょうか。4.9万円は複数の客付け会社さんからヒヤリングをした後に決定した家賃でしたが、中々埋まりませんでした。結局4.5万円での着地ですし、高すぎた感は否めません。
外的要因の分析
次に外的要因つまり物件以外の原因を分析してみます。
- まず思いの他、競合が強かったです。masaが購入した物件の地域では中古のリノベ戸建てが数棟あり、中々強みを出すことができませんでした。確かにSUUMOで検索すると築４０年越えの戸建てが数棟出てくることもあり、中には駐車場複数台の物件もあった為、どうしても物件の中身で負けてしまいます。
- 客付け会社さんへのアピール不足があったと思います。物件完成次第、死ぬ気で空室を埋めるという意識が足りなかったのかもしれません。ジモティー等の他の媒体も用いて積極的に客付けしていくべきでした。
客付け後の戦略について
４か月に渡る空室期間を終え、客付けが終了しました。
今後の戦略としては
- 物件を担保に入れて、2棟目物件の融資の共同担保とする。
- 物件を売却して、キャッシュを得る。
の２パターンを検討しています。
今のところは②の物件売却が濃厚です。
不動産投資の一連の流れである購入～売却の一連の流れを経験してみたいと思っています。
そして今度は融資を利用してアパートを購入したい！
