こんにちは！masa(@kabumasa4)です！
本日は兵庫県に購入した一棟目物件の最新状況を書いていきます！
2021年3月に1棟目の築古戸建てを購入しましたが、この物件の客付けに非常に苦戦しています。
1棟目購入の体験期に関しては下記記事をご参照ください。
目次
1棟目物件について
一棟目購入は下記のスケジュールで進みました。
- 2020/1/上旬：買付申し込み
- 2020/2/下旬：法人設立
- 2020/3/下旬：現金一括200万円で戸建て決済
- 2021/4～8：70万弱でリフォームを実施
- 2021/8下旬:客付け開始
3か月以上客付けが決まらない！
早く客付け終えて、２棟目検討したい！
8月後半にリフォームが終了し、客付けを開始しました。
そこから早くも３か月過ぎ、もうすぐ４か月に突入します…
こちらの物件が5万円程度での募集ですので、既に20万円近い機会損失が発生している計算になります。
客付けの前段階の反省として、買付～客付けのタイムスケジューリングをもっと詰めて行うべきでした。1月に買付を行ってから翌年の8月まで客付けするのに時間がかかってしまいました。
時間がかかりすぎた理由はいくつかありますが、
- 買付～決済までに法人設立や融資申し込みにかなりの時間を費やした。(2か月のロス)
- 杜撰なリフォーム箇所のやり直し(1か月のロス)
- リフォーム終了後、管理会社から追加リフォームの依頼があった。(1か月のロス)
今思いつくだけでも、4か月は短縮することができました。
2棟目以降はこの失敗を活かしていきたいと思います！
現状の分析
SWOT分析でこの物件のStrength（強み）、Weakness（弱み）、Opportunity（機会）、Threat（脅威）の4つ指標を分析してみます。
内部要因
- ペット多数飼い可(＋)
- 高齢者/外国人可(+)
- 初期費用無料(＋)
- リノベ済みで綺麗(＋)
- 築古(₋)
- 駐車場なし(物件から約30ｍの箇所に駐車場あり。~5台程度駐車可能)(₋)
- 価格が若干強気？(₋)
外部要因
- 兵庫県内でも賃貸需要の強い地域(＋)
- 戸建てはファミリー向けで1年中需要あり(＋)
- 同様の築古リノベ物件が数棟募集中(₋)
- 敷地内駐車場を好む方が多い(₋)
引き合い数とお客様のコメントの分析
◆引き合い件数
- 8月：問い合わせ 3件 案内２件
- 9月：問い合わせ 5件 案内０件
- 10月：問い合わせ 2件 案内 2件
- 11月：問い合わせ 3件 案内 3件
- 12月：問い合わせ 4件 案内 1件
問い合わせ件数はかなり多いですが、成約まで繋がらない状況が続いています…( ;∀;)
2週間に1回程度客付け会社さんの尻を叩くとともに問い合わせ件数を聞いているのですが、何とももどかしい気持ちです。
◆内覧したお客様コメント
・ブラジル人家族で体が大きい為、狭い
・勤務地の近隣でいい物件が見つかった
・駐車場が敷地内に欲しい
今後の対策
今後ですが、不動産賃貸需要は1~3月がかなり盛り上がりを見せる時期になってきます。
4月からの新たな生活に向けて社会人やファミリー、学生の動きが活発になる為です。
もう少し様子を見てから、値下げ等も検討しなければいけない時期かもしれません。
先輩大家様の方々、何かいいアドバイスがあればinstagram、Twitterのコメントで教えてくださいませ…。
それでは！
