こんにちは！masa(@kabumasa4)です。
2021年3月に購入した一棟目の戸建てを2022年5月に売却しました！
1棟目の物件は2021年の3月に購入し、客付けにも成功した物件でした。今考えても沢山の思い出がある物件です。一棟目の物件の苦労については下記の記事で語っていますので是非読んでみてください！
目次
なぜ売ったのか
1棟目の戸建てについては、購入前からすぐに売却を考えていたこともあり客付けを完了してからすぐに売却依頼をしました。家賃収入や月々のCFを増やすには保有物件を増やした方がいいのでは？と思う方もいらっしゃるかと思いますので、私が売却した理由について少し述べてみます。
売却理由その①:築古不動産投資の一連の流れを経験してみたかった
このブログを読んで頂いている皆様はご存じの方も多いと思いますが、不動産投資でお金が生み出される場面は大きく分けて2つあります。
1つは「インカムゲイン」つまりは月々の家賃収入です。お客さんが賃貸に入居して月々の家賃が手元に入ってきます。銀行から借り入れをしている場合は家賃から返済額を引いた金額が月々の手残り＝キャッシュフローとなります。
二つ目は「キャピタルゲイン」つまりは売却益です。物件を売買市場に流して売り手が付き、購入時より高く売れれば売却益が発生します。簡単に言えば、100万円の物件を購入して200万円で売却すれば差額の100万円が売却益となります。ここで重要なのは、どんな物件を購入したとしても売却して初めてトータルの利益が確定するということです。仮に物件を高い想定利回りで購入し、同額で売却したとしても購入諸費用が上回ってしまえば、その投資は失敗していると言わざるを得ません。
つまり売却するまで成功か失敗か判断できないのが不動産投資なのです。
私自身、実践している不動産投資の手法を100％信じ切れていたわけではありませんでした。一番の懸念点は築古という点で築47年の木造の戸建てにお客さんが入居するのか？入居後にオーナーチェンジ(借主がいる状態)でも買い手がつくのか？というのは常に不安材料でした。
ただ今回、実際に売却にかけてみると複数の問い合わせがあり、築古物件でもしっかりと売却という出口があることを認識しました。この不安を常に持っているのと”最悪売ればいいか！”という選択肢を持っているのとではかなりメンタル面で差がでると思います。この点において私は売却までの一連の流れを経験したかったのです。
売却理由その②:キャッシュポジションを引き上げたかった
全額現金で買ったのでお金がなかった
まず私は１棟目の物件は全額現金での購入でした。２棟目以降は銀行からの融資を受けて購入していますが、１棟目購入の際は借金への不安もあり、全額現金での購入となりました。新卒2年目で物件費用＋リフォーム費用に加え諸費用や法人設立費用も合わせ300万以上の現金が手元からなくなっていました。私もなんとか２年弱で300万の貯金しましたが、現金が手元にない状態はあまり健全ではありませんでした。心理的不安を取り除くためにも売却して現金を手元に残したかったのです。
目標達成のためには現金を増やす必要があった
私の目標は表題に掲げているように純資産５億円を不動産事業で目指すところにあります。その目標を最短で達成する為にはＲＣマンションのようなより大きなロットを買い増ししていく必要があります。ＲＣの前にも数千万円程度のアパートも買い増ししていくつもりです。
そこで必要なのが現金なのです。不動産の業界ではよく「Cash is King」と言われます。現金を持っている人こそが正義であり、強者なのです。RCマンションで地方の金融機関から融資をして頂く前提でも最低２割の諸費用や頭金が必要となります。つまり、5,000万円のRCを購入するために最低でも1,000万円ほどの現金が必要となります。実際はフルローンやオーバーローンとなり、手元の現金が少なくても買えてしまう場合もあるのですが、RC一棟マンションでは莫大な修繕費用が必要になる可能性もありますので余裕資金は必ず必要なのです。結論、現金を一定額持つことは規模を拡大していくにあたって必ず必要になってくるのです。
一棟目の物件はどんな物件だった？～利回りを全公開～
皆さん一番気になる点かと思いますが、一棟目の利回りや実際の収支はどうだったのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟目物件の想定・実質利回りは下記の通りです。
実質利回りは購入時諸費用を全て含めた金額になります。
表面利回り:27.0%
実質利回り:16.6%(リフォーム代、初期費用込み)
売却時利回り:14.2％
正直にお話すると1棟目物件については失敗のオンパレードで、今同じ物件を目の前に出されたら買いません。
失敗した点としては様々で…
- 接道が悪い割に割高な物件を購入してしまった
- 割高なリフォーム費用、追加に次ぐ追加リフォームで当初の見積の2倍程度まで膨れ上がった
- 司法書士の相見積もりを取らず割高な報酬を支払っていた
- 駐車場がなく、客付けに余分に時間がかかった
- 想定家賃より5,000円ほど安値での貸し出しとなった(想定が甘かった)
- 売却の値付けを間違えた(もう少し高値で売れたはず)
まだまだあるのですが、今思い出しても悪い記憶ばかりです。
当初の見積では表面・実質利回り共に20％は優に超える想定でしたが実際に売却まで行ってみると想定よりも低い利回りとなりました。ただ、上記の事態は想定範囲の点もありますので、そこも含めて余裕を持たせる意味でも20％を目指すのがいいと思います。
別の記事でもお話している通り、地方×ボロの戸建て戦略で実質利回り20％・売却時は15％というのを指標としています。売却時の利回りは目標達成したとして、購入・運営中の利回りは目標達成にはほど遠かったというのが実情です。
こちらのYoutubeでは利回り20％越え！やった！的な話をしていますが、追加リフォームやら客付けが全くつかないという地獄に陥っていくのはこの後の話です。
どれくらい儲かった？～1円単位で収支計算～
ここでは自分への戒めも込めて売却までの収支を全て公開します。
実際に手残りの金額はかなり想定よりも少なく、公開するのもお恥ずかしいですがご参考にしてください。
物件価格＝¥2,000,000
リフォーム価格＝¥957,630
購入時諸費用＝¥294,288
家賃収入＝¥135,000
管理費用＝¥6,750
売却価格＝¥3,800,000
売却時諸費用＝¥220,213
手残りを計算してみると下記の通りです。表面手残りというのは諸費用を入れずに計算した金額となります。
諸費用というのは司法書士費用や固定資産税、仲介手数料などを指しています。
表面手残り ￥970,620(諸費用を考慮しなかった場合)
実質手残り ¥456,119
法人設立に約¥250,000、兵庫までの移動費やその他一棟目購入までにかけた書籍等の必要経費を¥200,000と換算すると丁度1棟目が生み出してくれた利益はなくなります。
まとめと今後の展望
１棟目の物件に関しては地方×ボロの戸建て戦略で実質利回り20％・売却時は15％というのを目指した結果、目標達成には少し及ばない結果となりました。この一番の原因としては”見通しの甘さ”だと思います。リフォーム費用や想定賃料含め、もっとシビアに計算していく必要がありました。
一方で、手元に45万円ほどの利益が残ったという結果にはある程度満足しています。購入当初、この200万円は最悪ドブに捨ててもいい！という気持ちで挑みましたので、黒字になっただけでも御の字と考えています。また、上記の通り1棟目の物件を買うまでにかかった費用がチャラになったと考えると非常に満足しています。
2棟目から新たなスタートとなりますが、次回以降は１棟目の反省を活かして目標を達成していくつもりです！
