こんにちは！masa(@kabumasa4)です。
2022年5月に3棟目の戸建てを決済しました！
3棟目に関しても1棟目、2棟目と同様に、兵庫県の加古川エリアに小ロットの戸建てを購入となりました。
この記事では、3棟目物件の物件リサーチ～リフォーム前の詳細を語らせて頂きます！
1棟目・2棟目の購入体験談はこちらをご覧ください！
目次
だんだん慣れてきた物件探し
今回も1棟目、2棟目に続き、ネット物件の問い合わせでの購入となりました。
加古川を中心に展開している不動産会社さんもほぼ網羅でき、彼らのメールマガジンやネットを毎日チェックすることが日課となっていました。
僕が最近チェックしているサイトで言えば、
- アットホーム
- HOMES
- ジモティー
- 兵庫県内の地場不動産会社HP(6つ)
この辺りの不動産サイトを１回/半日くらいのペースで検索しまくっています！
良い物件は1000に3つと言われますが、いい不動産は意外と近くにも転がっているものだと感じます。
掲載されたその日に問い合わせ
そんなある日、ネットに掲載されていたのは、2棟目物件から直線距離で200ｍ程度のところにある物件でした。同じような賃貸需要の場所に土地値を少し上回った築44年の物件。秒速で問い合わせ、その週末には兵庫県まで新幹線で向かいました。
こちらが当時の販売図面です。280万円ほぼ土地値の価格帯で、直観的に安いと感じてすぐに問い合わせました。
masaが購入するような木造築古物件は耐用年数も大幅に超過しており、建物に殆ど価値がありませんので、指値も含めて土地値付近で買えるかが勝負と思っています！
内覧してその場で買付！
同じ地域で同じような築年数だと、上下水や構造まで似通っており内見の際の見るポイントも慣れたものです。雨漏り、シロアリ、傾き等の基礎事項を確認します。
売りに出していた理由としては、“借金返済のため”でした。この物件には担保が設定されており、個人間の借金の担保物件となっておりました。
その他のチェックポイントも確認して買付を出します。
280万での売り出しでしたが、200万・現金即決で買付を出しました。
土地値が240万前後だったこともあり、240万まで押し戻しされましたが最後のネゴで235万で着地しました。(最後の土下座で５万円も値引きして貰えるならいくらでもする)
土下座1回の価値が5万円と考えると安いですよね。あと内見時に仲介さんに1000円の東京バナナを持っていくだけでも100万円くらいの指値交渉を頑張って貰えたりします。(これ結構大切です)
さて、戸建ての場合masaは全て現金買いで買付を出すことにしています。理由は２つあります。
1つ目は指値が通る確率が上がるからです。通るか通らないか分からない融資特約付きに比べて、現金買いで100％買うという意思表示をすれば、仲介さんも売主側と交渉をしてくれる可能性が高くなります。
2つ目はライバルに物件を取られる可能性が低くなるからです。戸建ては500万以下のことが多く、ダラダラと融資付け先を探していると、先に現金一括で買われてしまうことが多いです。
その為、順番としては下記の手順がいいかと思います。
- 融資をつけてくれそうな金融機関を開拓しておく
- 現金で買付を出す(融資同時打診中の旨も事前に伝えておく)
- 事前に話をつけておいた金融機関に融資打診する。
- 融資承諾を貰い、物件決済へ
この時に大切なことは、各金融機関の好みを把握しておくことです。
築古物件に対する融資姿勢、建蔽率や既存不適格物件への許容度などなど事前にヒヤリングしておき、一発で通る物件を持っていきましょう！！
金融機関へ打診～なんとびっくりオーバーローン！～
さて、現金買いの意思を示したものの235万の現金を手元から出すのはさすがに嫌でした。
そこで今回も２棟目と同じく、地域の信用組合への打診を行いました。
今回は235万の物件ではダメ元で見積100万円のリフォーム費用も提出していました。
というのも、2棟目物件の際は280万の物件費用のみの融資実行となっていたからです。
(今の時代、物件フルローンが出るだけでもめちゃ有難い)
今回の物件に対する金融機関の回答はこちらです。
◆融資金額 :¥2,900,000(物件＋リフォーム費用)
◆返済年数 :10年
◆利率 :3.15%
なんとビックリオーバーローンでした！
実績も少なく、耐用年数も大幅に超過している物件にオーバーローンしてくださった信用組合さんには感謝です！欲を言えば、返済年数が15年ほどあれば嬉しいのと利率も2％台くらいには下げて欲しいですが、他の金融機関と比べれば金額が自己資金0どころかプラスですし、かなり満足しています。担当者様によると返済年数は評価方法変わらないですが、金利は実績が積み重さなれば1％台まで落とせる可能性があるとのことです！
それでは！
