こんにちは！masa(＠kabumasa4)です。
本日は私の不動産投資の考え方について書いていこうと思います！
私masaは大学３年生から株式投資を始めて以来、「どうすればお金を効率的に増やせるか？」を考えてきました。それ以来、株式・債券・投資信託・先物取引・FX・仮想通貨と様々な投資にチャレンジしてきました。
それでも今では株式投資にあった殆ど全ての資金を引き上げて不動産に投じています。
なぜ、不動産投資こそ最強だ！という結論に至ったのか。同じような境遇の方に、是非この記事を読んでみて頂ければ嬉しいです。それではいってみましょう！
目次
なぜ不動産投資が最強なのか
そもそもなぜ、あらゆる投資の中で不動産投資が最強なのか…？
結論から言いますと、不動産投資が低リスクかつ一番効率よくお金を増やせると判断したからです。
その理由について述べていきます。
他の投資対象と比べるとどうか
このグラフは金融商品の平均リスクとリターンを並べてみたものです。(個人的な見解含む)
一般的には定期預金＜債券＜投資信託＜株式＜仮想通貨の順にリターンが大きいと言われています。
現在日本の大手メガバンクの普通預金金利は0.001%程度の為、普通預金に全額お金を預けておくのはおススメしません…普通預金や定期預金は基本的には元本保証されており、低リスク低リターンの部類にはいります。
一方でリターンが大きくなるとリスクも大きくなるのが一般的です。
そんな中で不動産は中リスク・中リターンの部類に入ると言われますが、やり方次第では低リスクで高いリターンを得られるとmasaは考えています。
不動産投資のメリット①高リターンが期待できる
やはり不動産投資、特に地方での不動産投資については高い利回りが期待できます。
ネットで見つけれる物件でも利回り20％を超えてくるような物件もあり、3％程度で高利回りと言われる株式投資と比べるとこれだけでも魅力的なのではないでしょうか。
また、割安で買うことや付加価値をつけて売却することによりキャピタルゲインも得ることが可能です。
再生系の物件については、もはや投資商品として不動産を考えるというよりも事業に近いと思います。
例えば、ボロボロの物件を再生リフォームした後に客付けした状態で再度市場に出すことで、購入価格の数倍のキャピタルゲインを得ることも可能です。
確かに株式投資でもテンバガーと呼ばれる10倍に価値が跳ね上がる銘柄があるのも事実です。しかし、株は市況要因を受けやすく不確実性が高い他、10倍に株価が成長するまでにかなりの時間を要します。不動産は仕組みさえ作ってしまえば、簡単に上記のような物件を作りだすことが可能なのです。
不動産投資のメリット②レバレッジが効く
不動産投資は銀行融資を活用することによってレバレッジを効かせることが可能です！
個人の信用または法人の信用を活かして、年収や貯金額の数倍のお金を借入することができます。借金について否定的な方がいますが、masaのような持たざるものに関しては低金利で長期間の貸出をして頂ける金融機関はフル活用するべきだと考えています。借金の考えについては別の記事で書く予定です。
一方で、仮想通貨で資産を増やしたいと言って一人のサラリーマンにお金を貸してくれる銀行は殆どないと思います。また、株式投資でもレバレッジを効かせることができる「信用取引」という制度があります。この制度を使うことで現金や株式を担保に対して上限３倍程度の株式を取引すつことが可能です。しかし、信用取引は一般的に返済期限が6か月と限られている点や金利が高いのがネックです。信用取引は利ザヤを狙っていく投機的な取引に使われることもあり、長期的な投資を目的としているものではないのです。
その点、資産運用に長期かつ低金利で銀行からお金を調達できる不動産は魅力的に映りますね。
不動産投資のメリット③急落リスクが少ない
不動産は”不動”と言われるだけあって、価値が暴落する心配が殆どありません。
リターンを追い求めつつ、リスクを可能な限り抑えたかったmasaにとって急落のリスクが少ないという点はかなり魅力的でした。
上記にはリターンの大きい代表格である仮想通貨Bitcoinのチャートを用意しました。
ここ数年で一気に跳ね上がったチャートグラフを見てみると確かに2020年に4倍程度まで跳ね上がっていることが分かります。
一方で、2021年初めには高値の705万⇒319万に2か月で下落しています。これだけ急騰と急落を繰り返すと精神的にも落ち着きませんね…。
持たざる者は中古(ボロ)×地方の戦略！！
ここまで不動産投資が最強の理由を述べてきましたが、不動産投資と一口に言ってもかなり色々な手法があります。masaが採用している中古(ボロ)×地方での一棟アパートや中古戸建が最強だと思う理由を述べていきます。
不動産は本来富裕層のゲーム
資産運用は持っている資本が大きいほど効率がよく勝ちやすいゲームだと考えています。
株式の運用で年間5％で運用しても10億円では5,000万となりますが、100万円だと5万円しか増えませんよね。不動産も同じく、昔からの地主や資産家に対しては銀行は喜んでお金を貸したがる傾向にあります。
ですが今の日本、特にサラリーマンの属性では有難いことに超低金利・長期間で融資を引くことができます。
これは融資情勢の悪かった一昔や海外先進国と比べても異例のことです。
資本を持っていない私のようなサラリーマンが一気に富裕層のステージまで駆け上がる為に借り入れは欠かせません。不動産は我々高い税金を納めているサラリーマンにとって最高の権利なのです。
まずは己を知り目標を定めよ
私masaは正直言って不動産投資に取り組んでいく上で強い属性とは言えません。一部上場サラリーマンですが、現在の年収も600万円程度で現金預金もそこまで多くありません。
一方で目標は大きく、長期的に純資産5億円を掲げています。貯金や属性のない私が不動産のみで純資産５億円を達成するためには、より大きな融資金額を引っ張ってくる必要があります。より大きな融資金額を引っ張るためには銀行がお金を貸したがるようなバランスシートにする必要があります。
その目標を達成するためにどんな戦略をとるべきか考えた結果、土地値以下で物件が手に入る地方×ボロ物件の投資手法に辿りつきました。
中古(ボロ)×地方の不動産投資が最強な理由
私masaも新築ワンルームの営業を受けたのが、最初に不動産投資を知るきっかけでした。
「年収500万円を超えるサラリーマン向けに…」
「節税対策になる…」などなどを売り文句にしている業者でした。
そこから50冊程度不動産投資に関する本を読んだり、色々な方に話を聞いているうちに区分マンションを買うことによって信用棄損となり、融資が頭打ちになってしまうことが分かってきました。
一番大切なのは現在、あなたがどんな属性か、そしてどんな目標を設定しているかによって買い進めるべき物件は変わってきます。そこを最初に考えてみることが大切です。
また、詳しく地方×ボロを学んでみたい方は是非『ヤモリの学校』を見てみてください！
まとめ
本日は私masaが考える不動産投資が最強の理由について解説してきました。
株式投資を始め、色々な投資経験を経て辿りついたのが中古(ボロ)×地方の不動産でした。
実際にワンルームへの投資や投資目線でのマンション購入もいいと思いますが、何を目標に置くか？で打ち手は異なってくると思います。
masaの場合は不動産を通して一気に資産を拡大したいというテーマを持って地方×ボロの不動産事業に取り組んでいます。
不動産投資の第一歩を迷っている方は是非、参考にして頂ければと思います！
それでは！
