こんにちは！masa(@kabumasa4)です。
2022年３月についに２棟目の戸建てを決済しました！2棟目に関しても1棟目と同様に、兵庫県の加古川エリアに小ロットの戸建てを購入となりました。この記事では、2棟目物件の物件リサーチ～リフォーム前の詳細を語らせて頂きます！1棟目の購入体験談はこちらをご覧ください！
目次
まずは物件リサーチ～前回の反省を生かしポイントを整理～
上記の1棟目物件も大失敗ではないのですが、今同じ物件を提示されたら買いません💦
そこで、前回の反省を生かして今回は購入前にいくつか自分なりのルールを作ることにしました。
具体的には下記の３つです。
「出口(売却)の取りやすい物件であること」
1点目は「出口(売却)の取りやすい物件であること」です。このボロ×地方の不動産投資は長期保有は想定しておらず、長くても５年程度で売却にかけることを想定しています。そして、一番利益が出るポイントは売却のタイミングとなります。売却は借主がついたオーナーチェンジの状態で行うわけですが、買い手側が不安がない状態で引き渡せることがベストです。具体的には…
- 接道がしっかりしており、銀行評価がでやすい物件か？
- どんな客層を想定するか？できれば長期で住んでくれるファミリー層がベスト
- 周囲の環境はどうか？異臭はしないか？治安の悪い地域ではないか？
などですね！
「空室になっても借手がすぐに見つかる物件であること」
2点目は「空室になっても借手がすぐに見つかる物件であること」です。私は１棟目を兵庫県の加古川エリアで購入したのですが、このエリアは１台/人は普通と言われるほどの車社会です。私は東京の生まれ育ちなのもあり、『移動手段は電車があればいいだろ』と高を括っていたのですがかなり甘い考えでした。駐車場がないことを理由に内見して頂いた借主さん候補の少なくとも３組は逃しています。１棟目については確かに徒歩30ｍに近隣駐車場があったのですが、敷地内駐車場を好むお客様が多いのも普通だそうです。つまり、同じ加古川エリアで探すのであれば、駐車場が取れる物件というのはマストの条件でした。他にも地域や物件によって空室がどんな要因で埋まりやすいかは変わってきます。事前の周囲の不動産会社へのヒヤリングが大切になってきます。
「収支の見通しは購入前に綿密に立てる」
３点目は「収支の見通しは購入前に綿密に立てる」です。前回の物件は1棟目だったこともあり、7社ほどのリフォーム見積を頼んだあと結局別発注となりました。そして別発注になった会社には品質がめちゃくちゃな会社もあり追加での費用が発生しました。また、リフォームが完了してから管理会社に追加での修繕リフォームを指摘されたり、TVのアンテナが壊れていることも指摘されました。結局、masaが当初見込んでいたリフォーム金額から20万円ほどの追加費用が掛かってしまいました。一棟目だからと言い訳していますが、これらは購入前に予測できたことだと思います。ボロ戸建ては修繕すればキリがありませんが、最低限のリフォームをしなければ借手はつきません。ただ、その”最低限”の考えは地域で変わってきます。賃貸需要が最強な都心の一等地であれば、殆どリフォームしていな状況でも申し込みが殺到します。一方で加古川地区はリノベ戸建ての競合が多く、ほどほどのリフォームを施していなければ相手になりません。狙いの家賃で客付けし、20％の利回りをとるためには購入前に修繕項目と費用を詳細に把握することがとても大切になります。
問い合わせ～1棟目の近くに出たよさげな物件を発見～
問い合わせをしていく中、地域の不動産屋の自社HPで１棟目のエリアからほど近い地区に430万円の戸建てがでていたのに気が付きました。まずは物件情報について確認しました。
- 売却理由…亡くなったおばあ様からの相続で息子様が引き継いだ物件。現在は他の地域に在住しており、早めの売却を希望している。
- 物件の状態…外壁/基礎はかなり綺麗。2Fの天井にシミあり、雨漏りの可能性あり。水回りはリフォームされており、綺麗だが洗面台付近で水漏れあり工事が必要。
- 建築条件…再建築可能。接道も42条1項１号道路であり、道路法上の道路で問題なし。
- 駐車場…玄関の花壇を整備すれば小型車１台駐車可能になるかも？
- 賃貸需要や想定家賃…閑静な住宅街で近隣に商業施設もあり、堅調な賃貸需要が見込める地域。駐車場ありで5.5万、なしで5万程度。
以前購入した物件から徒歩圏内なこともあり、賃貸需要や近隣の情報については確信を持てる物件でした。
問い合わせの際の物件価格は430万円。公課金証明書で土地値約300万と建物135万でしたので妥当な値付けかな…？という印象でした。5.5万円での貸出しを想定し、利回り20％を目指すのであれば、「物件価格＋リフォーム代」で330万円までが許容範囲となります。今回の物件は既に100万円オーバーでしたが、売主様の状況や物件の中身を見た後に購入かスルーか決めようと考え、会社終わりに兵庫県に直行します。
内見～即日内見も既に２番手…～
物件情報がHPに出てから即日内見にいくも、既に1番手がついている状態でした。1番手の売主は430万の売り出し価格に対して、300万現金一括での申し込みをしていました。ここまで聞いて130万の指値が効いて安いと思うか130万も落としてくれるならもう少しいけんじゃね？と思うのかはそれぞれの価値観ですかね(;´･ω･)
masaは後者でしたので、粗を探しも内見の一つのポイントでした。家の中は例のごとく残置物がもりもり残っている状態でした。1番手の買い手の300万提示は残置物撤去後の価格ということを仲介会社さんから聞いて、残置物引き取り込みで260万なら２番手で考えときます的な感じで終わりました。
やはり、いい物件というのはスピード勝負です。特にネットに掲載された物件で割安なものは秒速でなくなります。その点、居住地の近くで勝負するのが一番ですね。
2F和室
現金一括が１番手で入っていたこともあり、ローンに落ちることもありませんし正直買えると思っていませんでしたが一応物件の基礎的なチェックは行い東京へ直帰しました。雨漏り部分も修繕済みで外壁やクラックもありませんでした。水漏れは若干気になりますが、大工さんの話ではmasaの希望修繕箇所合わせても30～40万で収まるとの話でした。
購入から融資打診～１番手がキャンセルでチャンス到来！～
内見から10日ほど経ったある日、新潟県でスキーをしていると仲介会社さんからまさかの電話が。
「１番手の買主に水漏れの事実を知ってキャンセルされました…残置物分の代金交渉してみますのでmasaさん買いませんか…？」
まさかの棚からぼたもち(ボロ戸建て)が落ちてきました。リフォーム会社さんへ見積概算と、銀行融資打診を大急ぎで行いました。260万まで下げてくれ！とネゴシエーションしたのですが、残置物の見積20万円(安くないか…)だったそうで280万で手を打つことになりました。
今回の融資は兵庫県の某信用組合で下記の通りの条件で融資が通りました。
- 融資金額 :280万円
- 融資期間 :10年
- 利率 :3.15%
築古物件で初取引にしてはまあまあの条件といったところでしょうか。1棟目の物件で全額現金だったのもあり、融資条件を多少妥協しても購入しようと考えていたmasaにとっては納得できる条件でした。
リフォーム後に客付けへ
さて、これから１か月間かけてリフォームへ入っていきます！
リフォームの本見積の際は管理会社さんも入れて入念に修繕箇所をチェックしたので、追加でのリフォームはないと思います(切実な想い)。
リフォームを最速でかけて早く満室を目指したいですね！
また客付けができない恐怖が来ると恐怖ですが、一棟目の教訓を生かして頑張ります！
それでは！
